Die kurze Antwort: Klassisch gelten 20% Eigenkapital plus 10% Nebenkosten als ideal — bei einem 400.000 €-Haus in Linz wären das also rund 120.000 €. Aber: Wir bei ImmoKredit haben schon Finanzierungen mit nur 10% Eigenkapital durchgebracht — was klassische Banken oft ablehnen.
In diesem Artikel zeige ich dir, was du wirklich brauchst, mit welchen Tricks weniger Eigenkapital trotzdem funktioniert — und welche Banken in Oberösterreich gerade flexibler sind als andere.
Die klassische Faustregel: 20% + 10%
Die meisten Banken in Österreich rechnen mit dieser einfachen Formel: 20% Eigenkapital für den Kaufpreis + ca. 10% Nebenkosten.
Bei einem Hauskauf in Linz für 400.000 € heißt das konkret:
- 80.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis (20%)
- ~40.000 € Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Eintragung, Maklerprovision)
- = rund 120.000 € Eigenmittel insgesamt
Wenn du diese Summe hast, bekommst du fast überall eine Finanzierung. Aber: Die wenigsten jungen Familien haben mit 30 schon 120.000 € auf der Seite. Was dann?
Die Nebenkosten müssen fast immer aus Eigenmitteln bezahlt werden. Banken finanzieren in der Regel nicht über 100% des Kaufpreises hinaus — auch dann nicht, wenn du sonst eine gute Bonität hast.
Was sind eigentlich diese Nebenkosten?
Viele unterschätzen die Nebenkosten. Lass uns das transparent durchgehen — am Beispiel eines 400.000 €-Hauskaufs in Linz:
- Grunderwerbsteuer (3,5%): 14.000 €
- Grundbucheintragung (1,1%): 4.400 €
- Notar/Vertragserrichter (1-3%): 4.000 € – 12.000 €
- Maklerprovision (falls Makler involviert, max. 3% + USt): bis ca. 14.400 €
- Pfandrechtseintragung Bank (1,2%): 4.800 €
In Summe also: 30.000 € bis 50.000 € Nebenkosten — je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist und wie hoch die Notarkosten ausfallen. Diese Summe musst du aus eigener Tasche aufbringen.
Wie wir es trotzdem mit weniger Eigenkapital schaffen
Hier wird's spannend. Die Realität ist: Viele Familien, die wir betreuen, haben nicht 20% Eigenkapital. Trotzdem kriegen sie ihr Haus. Wie geht das?
1. Andere Banken haben andere Richtlinien
Jede der über 30 Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, hat eigene Richtlinien. Eine Bank, die heute „nein" sagt, sagt eine andere Bank vielleicht „ja" — und mit einer dritten verhandeln wir vielleicht noch eine bessere Kondition raus.
2. Sicherheiten zählen oft mehr als Eigenkapital
Wenn die Immobilie selbst hochwertig ist (gute Lage, neuwertig, gute Bauqualität), kann sie selbst als Sicherheit dienen. Manche Banken finanzieren dann bis zu 90% des Kaufpreises.
3. Bürgschaften, Bausparverträge, weitere Liegenschaften
Hast du Eltern, die mitbürgen können? Einen alten Bausparvertrag? Eine vermietete Wohnung? All das zählt als Eigenkapital-Ersatz und macht die Finanzierung leichter.
4. Bonität schlägt manchmal Eigenkapital
Bei sehr guter Bonität (sicherer Job, hohes Einkommen, keine bestehenden Kredite) sind Banken oft bereit, mit weniger Eigenkapital zu finanzieren — weil das Risiko überschaubar ist.
10% Eigenkapital — und es hat geklappt
Kürzlich kam eine junge Familie aus dem Linzer Umland zu uns. Sie hatten ein 320.000 €-Haus im Auge, aber nur 32.000 € Eigenkapital (also exakt 10%) plus etwas Geld für die Nebenkosten.
Die Hausbank — bei der sie seit Jahren waren — sagte ab. „Mit so wenig Eigenkapital geht das nicht."
Wir haben uns die Situation genau angesehen: solider Job beim Mann, ihre Familie konnte mit einer kleinen Bürgschaft mit ins Boot, das Haus selbst war in Top-Zustand. Nach Gesprächen mit drei Banken hatten wir ein Angebot bei 95% Beleihung — und die Familie konnte einziehen.
Welche Banken sind aktuell flexibler?
Das wechselt regelmäßig. Aktuell sehen wir, dass bei niedrigerem Eigenkapital folgende Banken oft eher bereit sind, einen Weg zu finden:
- Sparkasse OÖ — solide bei guten Sicherheiten
- BAWAG — manchmal flexibel bei hoher Bonität
- Bank Austria / UniCredit — bei besonderen Konstellationen
- Oberbank — regional verwurzelt, individuelle Prüfung
- ANADI Bank — kann bei manchen Fällen punkten
Aber: Die Wahrheit ist — wir können das nicht pauschal sagen. Jeder Fall ist individuell. Eine Bank, die heute zusagt, kann nächste Woche ihre Richtlinien ändern. Genau deshalb vergleichen wir immer parallel mehrere Banken — damit wir nicht raten müssen.
Was du als Erstes machen solltest
Bevor du dich verrückt machst, wie viel Eigenkapital genau du brauchst: Lass uns deine Situation einmal kostenlos durchrechnen.
In einem 30-Minuten-Erstgespräch finden wir heraus:
- Welches Eigenkapital du wirklich brauchst (oft weniger als gedacht)
- Wie hoch die monatliche Rate für deine Wunschimmobilie wäre
- Welche Banken in deiner Situation aktuell die besten Chancen bieten
- Was du tun kannst, wenn das Eigenkapital noch knapp ist